Perumahan Baru di Mertoyudan dan Mungkid: Kota yang Meluber

Dari jalan utama yang menghubungkan Kota Magelang dengan wilayah sekitarnya, perubahan itu terlihat dengan jelas: lahan yang dahulu berupa sawah atau kebun kini dipenuhi deretan rumah dengan pagar yang seragam, jalan lingkungan yang baru diaspal, dan papan nama perumahan yang baru dipasang. Itulah wajah Mertoyudan dan Mungkid pada tahun-tahun terakhir, dua kecamatan di Kabupaten Magelang yang berbatasan langsung dengan Kota Magelang dan kini tumbuh sebagai kecamatan penyangga kota. Orang menyebut gejala ini dengan ungkapan yang sederhana: kota yang meluber, karena pertumbuhan kota tidak lagi tertampung di dalam batas administratifnya, melainkan meluber ke wilayah di sekelilingnya.

Melubernya kota adalah gejala yang lazim di banyak kota menengah Indonesia. Ketika lahan di dalam kota semakin mahal dan semakin sempit, pengembang dan warga mencari lahan di luar batas kota yang harganya lebih terjangkau tetapi masih dekat dengan pusat kota. Kecamatan penyangga yang memiliki akses jalan yang baik, dekat dengan sekolah, rumah sakit, dan pusat perdagangan, menjadi pilihan pertama. Mertoyudan dan Mungkid memenuhi syarat itu: keduanya berada di jalur utama menuju Kota Magelang, dekat dengan pusat pemerintahan kabupaten, dan memiliki jaringan jalan yang menghubungkan desa-desa dengan kota dalam waktu tempuh yang relatif singkat.

Gambaran tentang Mertoyudan sebagai kecamatan yang berkembang pesat di pinggiran Magelang, dengan perpaduan kawasan permukiman dan pusat-pusat komersial yang bermunculan, serta suasananya yang lebih tenang dan modern dibandingkan pusat kota, juga tercermin dalam panduan perjalanan yang menggambarkannya sebagai daerah yang semakin populer karena aksesibilitasnya dan kehadiran hotel serta fasilitas yang lebih baru. Gambaran itu, meskipun ditulis untuk wisatawan, menangkap inti perubahan yang dirasakan warga setempat: Mertoyudan tidak lagi sekadar daerah yang dilalui menuju kota, melainkan daerah tempat orang tinggal, berbelanja, dan menghabiskan waktu.

Pertumbuhan perumahan di Mertoyudan dan Mungkid membawa manfaat yang nyata, tetapi juga membawa persoalan yang tidak dapat diabaikan. Manfaatnya antara lain tersedianya hunian yang lebih terjangkau bagi keluarga muda, terbukanya lapangan kerja konstruksi dan perdagangan, serta meningkatnya aktivitas ekonomi di desa-desa sekitar. Persoalannya antara lain berkurangnya lahan pertanian, bertambahnya beban jalan dan layanan air bersih, serta berubahnya hubungan sosial di desa yang dahulu relatif homogen menjadi lebih beragam karena pendatang baru. Artikel ini membahas kedua sisi itu secara berimbang, tanpa mengklaim angka jumlah perumahan, harga, atau luas lahan tertentu yang belum terverifikasi dari sumber resmi.

Perumahan baru di Mertoyudan dan Mungkid: kota yang meluber

Untuk memahami mengapa perumahan tumbuh di Mertoyudan dan Mungkid, pembaca perlu memahami logika lahan di sekitar kota. Di dalam Kota Magelang, lahan yang tersedia untuk perumahan baru sangat terbatas karena kota ini wilayahnya kecil dan sudah padat oleh permukiman lama, kawasan perdagangan, dan fasilitas publik. Harga lahan di dalam kota cenderung tinggi, sehingga keluarga muda yang bekerja di kota tetapi belum mampu membeli rumah di dalam kota akan mencari alternatif di luar batas kota. Mertoyudan dan Mungkid, yang jaraknya dekat dengan kota, menjadi alternatif yang masuk akal.

Pengembang perumahan membaca logika itu dengan cepat. Mereka membeli lahan di pinggiran kota, membaginya menjadi kavling-kavling, membangun rumah dengan tipe yang seragam, dan menjualnya dengan janji kedekatan dengan kota. Janji itu biasanya benar dalam hal jarak, tetapi jarak bukanlah satu-satunya ukuran kenyamanan tinggal. Kenyamanan tinggal juga ditentukan oleh ketersediaan air bersih, drainase yang baik, jalan lingkungan yang cukup lebar untuk dua kendaraan berpapasan, penerangan jalan, dan akses ke sekolah serta fasilitas kesehatan. Perumahan yang hanya menjual jarak tanpa memperhatikan hal-hal itu akan menimbulkan masalah baru bagi penghuninya dalam beberapa tahun pertama.

Di sisi warga desa, kedatangan perumahan baru dapat dirasakan dengan cara yang beragam. Bagi pemilik lahan yang menjual tanahnya, kedatangan pengembang dapat berarti pemasukan besar yang mengubah ekonomi keluarganya dalam sekejap. Bagi petani penggarap yang tidak memiliki lahan, kedatangan perumahan dapat berarti hilangnya lahan garapan dan hilangnya pekerjaan. Bagi warga desa yang tinggal di sekitar perumahan baru, kedatangan itu dapat berarti jalan desa yang semakin ramai, warung yang semakin laris, tetapi juga berarti kebisingan, debu konstruksi, dan perubahan suasana desa yang dahulu tenang.

Perbedaan pengalaman itu penting untuk dipahami karena ia menjelaskan mengapa pertumbuhan perumahan tidak pernah disambut dengan satu suara yang bulat. Ada warga yang menyambutnya sebagai kemajuan, ada yang menerimanya dengan pasrah, dan ada yang mengkhawatirkannya sebagai ancaman bagi sawah dan kehidupan desa. Ketiga sikap itu sama-sama sah dan sama-sama perlu didengarkan dalam perencanaan wilayah, karena perencanaan yang hanya mendengarkan satu kelompok akan menghasilkan keputusan yang timpang.

Dampak bagi desa: sawah, air, dan tetangga baru

Dampak yang paling sering dibicarakan dari pertumbuhan perumahan adalah berkurangnya lahan sawah. Sawah yang berubah menjadi perumahan tidak dapat kembali menjadi sawah dengan mudah, karena tanahnya sudah dipadatkan, salurannya sudah diubah, dan kepemilikannya sudah terpecah menjadi banyak kavling. Bagi kabupaten yang sebagian wilayahnya masih mengandalkan pertanian, kehilangan sawah secara bertahap adalah persoalan ketahanan pangan jangka panjang, bukan sekadar persoalan pemandangan yang berubah.

Akan tetapi, persoalan sawah tidak dapat dipahami hanya dengan menghitung luas yang hilang. Yang perlu diperhatikan pula adalah sawah mana yang hilang: apakah sawah irigasi teknis yang produktif, ataukah lahan yang memang sudah tidak produktif. Sawah irigasi yang hilang karena perumahan juga dapat memengaruhi saluran irigasi di sekitarnya, karena satu ruas saluran yang tertutup bangunan dapat mengganggu aliran air ke sawah lain yang masih dipertahankan. Karena itu perencanaan perumahan di daerah pertanian perlu mempertimbangkan peta irigasi, bukan hanya peta kepemilikan lahan.

Dampak kedua adalah soal air dan drainase. Perumahan baru menambah kebutuhan air bersih, baik dari sumur maupun dari jaringan perpipaan, dan menambah air limpasan pada musim hujan karena permukaan tanah yang dahulu menyerap air kini tertutup beton dan aspal. Apabila drainase perumahan tidak terhubung dengan baik ke saluran yang lebih besar, genangan dapat berpindah dari dalam perumahan ke jalan desa di sekitarnya, atau sebaliknya. Warga desa yang dahulu tidak pernah kebanjiran dapat tiba-tiba mengalami genangan setelah perumahan dibangun di dekatnya, dan sengketa semacam itu sering sulit diselesaikan karena tidak ada yang mau mengakui tanggung jawabnya.

Dampak ketiga adalah soal hubungan sosial. Desa yang kedatangan banyak pendatang baru dari kota akan mengalami perubahan dalam cara warganya bergaul. Pendatang baru mungkin bekerja di kota, pulang pada malam hari, dan jarang ikut kegiatan desa, sehingga interaksi dengan warga lama terbatas. Warga lama mungkin merasa desanya menjadi asing, sementara pendatang baru mungkin merasa tidak diterima. Kesenjangan semacam itu tidak dapat diselesaikan hanya dengan membangun gapura perumahan yang megah, melainkan dengan memberi ruang pertemuan: balai warga bersama, kegiatan gotong royong bersama, dan acara desa yang mengundang pendatang baru sebagai peserta, bukan sebagai penonton.

Dampak bagi jalan dan layanan sekitarnya

Jalan adalah dampak yang paling cepat dirasakan. Jalan utama yang menghubungkan Mertoyudan dan Mungkid dengan Kota Magelang sudah sibuk pada jam berangkat dan pulang kerja, dan setiap perumahan baru menambah kendaraan yang keluar-masuk pada jam yang sama. Apabila jalan itu tidak diperlebar atau tidak dilengkapi dengan pengaturan lalu lintas yang baik, kemacetan akan bertambah dan waktu tempuh warga akan semakin panjang. Kemacetan itu bukan sekadar ketidaknyamanan, melainkan juga biaya: bahan bakar yang terbuang, waktu kerja yang hilang, dan risiko kecelakaan yang meningkat.

Jalan lingkungan di dalam desa juga terdampak. Truk material yang keluar-masuk selama pembangunan dapat merusak jalan desa yang dahulu hanya dilalui kendaraan ringan. Setelah perumahan selesai, kendaraan penghuni perumahan yang melewati jalan desa untuk memotong jalan dapat menambah beban jalan itu. Desa yang tidak memiliki anggaran perawatan jalan yang cukup akan kesulitan memperbaiki kerusakan itu, dan perbaikan yang tertunda akan membuat kerusakan semakin parah.

Layanan pendidikan dan kesehatan juga merasakan tekanan. Sekolah dasar di desa yang dahulu hanya melayani anak-anak desa kini mungkin harus melayani anak-anak dari perumahan baru pula. Puskesmas dan praktik kesehatan di sekitarnya pun menghadapi tambahan pasien. Tekanan itu tidak selalu buruk: sekolah dan fasilitas kesehatan yang ramai dapat memperoleh perhatian dan anggaran yang lebih besar. Namun apabila tambahan itu tidak diimbangi dengan tambahan ruang kelas, guru, dan tenaga kesehatan, kualitas layanan dapat menurun dan warga lama maupun warga baru sama-sama dirugikan.

Layanan persampahan adalah persoalan lain yang sering terlewatkan. Perumahan baru menghasilkan sampah dalam jumlah besar setiap hari, dan apabila tidak ada sistem pengumpulan dan pembuangan yang jelas sejak awal, sampah dapat menumpuk di pinggir jalan atau dibuang ke saluran air. Desa yang dahulu mengelola sampahnya secara sederhana dengan cara dibakar atau ditimbun di pekarangan kini harus menghadapi sampah dalam skala yang jauh lebih besar. Pengelolaan sampah perumahan karena itu sebaiknya menjadi syarat yang diperiksa sejak perizinan, bukan masalah yang baru dipikirkan setelah penghuni pindah.

Siapa yang diuntungkan dan siapa yang menanggung beban

Pertanyaan yang paling jujur untuk diajukan tentang pertumbuhan perumahan adalah: siapa yang diuntungkan dan siapa yang menanggung beban. Pengembang diuntungkan dari penjualan rumah, pemerintah daerah diuntungkan dari pajak dan retribusi, dan keluarga muda yang membeli rumah diuntungkan dari hunian yang lebih terjangkau. Di sisi lain, petani yang kehilangan lahan garapan, warga desa yang jalan dan lingkungannya semakin padat, dan pembeli rumah yang ternyata tinggal di perumahan dengan drainase buruk adalah pihak-pihak yang menanggung beban.

Ketimpangan itu tidak dapat dihapuskan sepenuhnya, tetapi dapat dikurangi dengan perencanaan yang adil. Perencanaan yang adil berarti perumahan baru diwajibkan menyediakan ruang terbuka hijau, drainase yang memadai, dan jalan lingkungan yang cukup lebar sejak awal. Ia juga berarti pemerintah desa dan kabupaten dilibatkan sejak tahap perizinan, bukan hanya diberitahu setelah pembangunan dimulai. Dan ia berarti warga desa diberi kesempatan untuk menyampaikan keberatan dan usulannya melalui musyawarah yang sungguh-sungguh, bukan sekadar formalitas.

Perlindungan lahan pertanian juga perlu menjadi bagian dari perencanaan itu. Tidak semua lahan di Mertoyudan dan Mungkid harus menjadi perumahan. Sebagian lahan, terutama sawah irigasi yang produktif dan berada dalam satu hamparan yang luas, sebaiknya dipertahankan sebagai lahan pertanian pangan berkelanjutan sesuai ketentuan yang berlaku. Mempertahankan sawah bukan berarti menolak pembangunan, melainkan mengatur pembangunan agar tidak menghabiskan modal pertanian yang tidak dapat digantikan.

Di sisi lain, warga desa juga perlu bersikap realistis. Kota yang meluber tidak dapat dihentikan sepenuhnya, karena kebutuhan hunian akan terus tumbuh selama kota masih menjadi pusat kerja dan pendidikan. Yang dapat dilakukan adalah mengarahkan pertumbuhan itu ke lokasi yang paling sesuai: dekat dengan jalan utama, dekat dengan jaringan air dan listrik, dan tidak memotong hamparan sawah yang paling produktif. Pertumbuhan yang terarah akan lebih mudah dilayani daripada pertumbuhan yang tersebar tanpa pola.

Masa depan Mertoyudan dan Mungkid sebagai penyangga kota

Masa depan Mertoyudan dan Mungkid sebagai kecamatan penyangga kota akan ditentukan oleh keputusan-keputusan yang diambil sekarang. Apabila pertumbuhan perumahan dibiarkan tanpa rencana tata ruang yang ditegakkan, kedua kecamatan itu dapat tumbuh menjadi kawasan yang padat tetapi tidak nyaman: jalan macet, drainase buruk, dan sawah yang hilang tanpa sisa. Apabila pertumbuhan itu diarahkan dengan rencana yang jelas, keduanya dapat tumbuh menjadi kawasan penyangga yang nyaman: hunian yang terjangkau, layanan yang memadai, dan sawah yang masih terjaga di sela-sela permukiman.

Kunci dari masa depan yang kedua adalah penegakan rencana tata ruang. Rencana tata ruang yang hanya ada di atas kertas tetapi tidak ditegakkan dalam perizinan tidak akan mengubah apa pun. Penegakan membutuhkan keberanian pemerintah untuk menolak perizinan yang tidak sesuai rencana, meskipun penolakan itu tidak populer bagi pengembang. Keberanian itu perlu didukung oleh warga yang memahami rencana itu dan ikut mengawasinya, karena pengawasan warga adalah benteng terakhir ketika pengawasan formal lemah.

Kunci lainnya adalah investasi pada layanan dasar yang mengikuti pertumbuhan, bukan tertinggal di belakangnya. Jalan, air bersih, drainase, sekolah, dan fasilitas kesehatan sebaiknya direncanakan bersamaan dengan perumahan baru, bukan dibangun bertahun-tahun setelah penghuni pindah dan mengeluh. Investasi yang datang terlambat selalu lebih mahal dan lebih sulit, karena ia harus membongkar apa yang sudah dibangun.

Pada akhirnya, kota yang meluber adalah cermin dari kota yang hidup: ia tumbuh karena orang ingin tinggal di dekatnya, bekerja di dalamnya, dan menyekolahkan anaknya di sana. Pertumbuhan itu sendiri bukan masalah. Masalahnya adalah apabila pertumbuhan itu tidak direncanakan, tidak dilayani, dan tidak dibagi bebannya secara adil. Mertoyudan dan Mungkid masih memiliki kesempatan untuk memilih jalannya: tumbuh sebagai penyangga yang nyaman dan berkelanjutan, atau tumbuh sebagai kawasan padat yang masalahnya baru disadari setelah terlambat. Pilihan itu ada di tangan pemerintah, pengembang, dan warga yang tinggal di sana sekarang. Untuk batas administratif yang melatarinya, baca pula Batas Kota dan Kabupaten Magelang, dan untuk gambaran Mertoyudan sebagai daerah pinggiran yang berkembang, lihat panduan wilayah Magelang yang menyebut Mertoyudan sebagai kecamatan pinggiran yang berkembang pesat.

Peran pemerintah desa dan kabupaten

Pemerintah desa berada di garis depan pertumbuhan perumahan, karena merekalah yang pertama kali merasakan dampaknya. Pemerintah desa yang memiliki data lahan yang rapi, peta wilayah yang jelas, dan musyawarah warga yang aktif akan lebih mampu bernegosiasi dengan pengembang. Mereka dapat menyampaikan syarat-syarat yang masuk akal, misalnya tentang drainase, jalan lingkungan, dan ruang terbuka, sebelum pembangunan dimulai. Sebaliknya, pemerintah desa yang tidak memiliki data dan tidak bermusyawarah dengan warganya akan mudah didikte oleh pihak yang datang dengan modal besar.

Pemerintah kabupaten memegang peran yang lebih luas melalui rencana tata ruang dan perizinan. Rencana tata ruang kabupaten menentukan kawasan mana yang diperuntukkan bagi permukiman, pertanian, dan ruang terbuka. Perizinan yang konsisten dengan rencana itu adalah kunci agar pertumbuhan tidak liar. Apabila perizinan diberikan menyimpang dari rencana karena alasan jangka pendek, kerusakan jangka panjangnya akan sulit diperbaiki, karena rumah yang sudah dibangun dan dihuni tidak dapat dipindahkan dengan mudah.

Koordinasi antara kota dan kabupaten juga penting, karena pertumbuhan di Mertoyudan dan Mungkid adalah akibat langsung dari pertumbuhan Kota Magelang. Kota dan kabupaten yang merencanakan secara bersama, misalnya tentang jalan penghubung, angkutan, dan layanan air bersih, akan menghasilkan kawasan penyangga yang lebih nyaman daripada kota dan kabupaten yang merencanakan sendiri-sendiri. Batas administratif tidak boleh menjadi batas perencanaan, karena warga yang tinggal di penyangga bekerja, bersekolah, dan berbelanja di kota setiap hari.

Pengawasan pasca-pembangunan adalah peran yang sering terlewatkan. Banyak perumahan yang pada awalnya memenuhi syarat, tetapi kemudian bermasalah karena drainase tidak dirawat, ruang terbuka hijau berubah fungsi, atau jalan lingkungan tidak diperbaiki. Pengawasan yang berkelanjutan, dengan melibatkan penghuni perumahan dan warga desa sekitar, dapat mencegah masalah itu membesar. Penghuni perumahan yang dilibatkan dalam pengawasan akan merasa memiliki lingkungannya, bukan sekadar menumpang tinggal.

Dengan peran yang jelas dari pemerintah desa, pemerintah kabupaten, dan koordinasi dengan kota, pertumbuhan perumahan di Mertoyudan dan Mungkid dapat menjadi cerita tentang perencanaan yang berhasil, bukan cerita tentang kota yang tumbuh tanpa kendali. Cerita itu masih dapat ditulis, asalkan keputusan-keputusan yang diambil sekarang berpihak pada jangka panjang, bukan hanya pada keuntungan jangka pendek.

Desa yang berubah tetapi tetap desa

Pertanyaan terakhir yang perlu dijawab oleh Mertoyudan dan Mungkid adalah pertanyaan tentang jati diri: setelah perumahan-perumahan baru itu berdiri, apakah desa-desa di sana masih dapat disebut desa. Jawabannya tidak harus berupa ya atau tidak yang mutlak. Desa dapat berubah tanpa kehilangan jati dirinya, asalkan perubahan itu tidak menghapus seluruh penandanya: sawah yang masih dipertahankan di beberapa hamparan, balai desa yang masih menjadi tempat musyawarah, tradisi yang masih dirayakan bersama, dan warga lama yang masih dihormati sebagai penjaga cerita desa. Desa yang kehilangan seluruh penanda itu memang tidak lagi terasa sebagai desa, melainkan sebagai pinggiran kota yang tidak memiliki cerita. Menjaga penanda-penanda itu, di tengah pertumbuhan perumahan yang cepat, adalah pekerjaan yang membutuhkan kesadaran dari pemerintah, pengembang, pendatang baru, dan warga lama secara bersama-sama. Apabila pekerjaan itu berhasil, Mertoyudan dan Mungkid akan menjadi contoh bahwa kota dapat meluber tanpa menghapus desa yang diluberinya.

Perumahan yang baik pada akhirnya diukur bukan dari megahnya gapura atau luasnya jalan utama di dalam kompleks, melainkan dari kenyamanan penghuninya setelah bertahun-tahun tinggal di sana dan dari hubungan baiknya dengan desa di sekitarnya. Perumahan yang drainasenya berfungsi pada musim hujan, air bersihnya mengalir setiap hari, dan tetangganya saling mengenal adalah perumahan yang berhasil, meskipun bangunannya sederhana. Sebaliknya, perumahan yang megah tetapi banjir setiap hujan dan terasing dari desa sekitarnya adalah perumahan yang gagal memenuhi janji yang diberikannya pada saat penjualan.